[인사이드] 이 시대의 부동산 시장 생존법, 가성비
[인사이드] 이 시대의 부동산 시장 생존법, 가성비
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김효선의 재테크
NH농협은행 WM자문센터 부동산 부문 수석위원
김효선 수석위원
김효선 수석위원

2019년도 어느덧 1분기가 지나고 꽃 피는 봄이다. 예년 같으면 부동산  시장에도 훈풍이 불어 올 계절인데, 최근 부동산 시장 환경은 녹록지가 않다.

한국감정원에 따르면 서울 주택 가격은 21주 연속 하락세이고 대구, 광주, 대전 등 일부 지역을 제외한 전국의 주택 거래량은 눈에 띄게 줄면서 가격도 하락보합세를 이어가고 있다.

하지만 현장에서 고객들을 만나보면 주택 매수심리 자체가 사라진 것은 아니다. 주택 매입 의사는 있지만 부동산 시황, 대출, 세금 등의 정책, 개인적인 경제 여건 등의 이유로 관망하고 있는 경우가 더 많다.

최근 거래되는 아파트를 보면 재건축 단지나 지역 대표 아파트보다는 괜찮으면서 가격이 비교적 저렴한 중소형 아파트 거래가 더 많다. 주택 시장에도 가성비가 중요한 구매 요인으로 떠오른 것이다.

이는 최근 청약이 진행된 아파트 단지들을 보면 알 수 있다. 입지가 우수하고 미래가치 대비 가격 경쟁력이 있는 이른바 ‘가성비’ 좋은 아파트가 높은 청약경쟁률로 마감됐다. 그러나 입지, 브랜드, 평면 등이 좋아도 가격적인 메리트가 없다고 판단되면 굳이 급하게 청약하지 않고 기다리는 모습을 볼 수 있다.

경기도 하남시에서 분양한 위례포레자이와 서울시 광진구에서 분양한 e편한세상광진그랜드파크의 청약 성적표를 보면 확연히 드러난다. 부동산 시장에 있어 가성비는 단순한 트렌드라기보다 쉽지 않은 부동산 투자 환경에서 스스로 터득한 생존법이라고 할 수 있다.

무주택자는 대출 가능 규모가 줄어들어 현금 여유가 없으면 주택을 구매할 수 없고 유주택자는 막힌 대출(규제지역에서는 주택이 1채만 있어도 원칙적 대출금지)과 강화된 세금 때문에 주택 수를 늘리기에는 부담스럽다.


따라서 가성비 좋은 부동산 매입을 지향하는데 가성비도 개인의 나이, 가치관, 경제력 등에 따라 자신의 삶과 부동산 투자에 적용하는 방법이 다르다.

내집 마련 전략은 ‘이왕이면 다홍치마’
대출규제, 세금강화, 하락보합장세로 매도자와 매수자 모두 신중하다. 청약시장도 부적격 당첨자가 속출하고 있고, 중도금 등의 상환 여력이 안 돼서 미계약하는 사태가 여럿 발생하다보니 꼼꼼히 알아보고 접수한다.

우수한 입지는 기본, 저렴한 분양가가 판단을 결정하는데 종합적으로 분석한 후 만족도가 낮으면 다음 기회를 노리며 기다린다.

無소유
내 집 마련의 꿈은 있지만 주택 가격 상승, 대출 규제 등으로 준비가 될 때까지 임대주택을 선택하는 수요가 늘어나고 있다. 특히 올해 들어 좋은 위치에 대규모 단지로 입주하는 아파트도 많고, 주택임대사업자 증가로 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 임대주택이 늘어나면서 양질의 임대주택이 많아지고 있다.

또한 주택을 소유한다는 것은 부동산 자산 증가로 종합부동산세 등의 이슈가 발생할 수도 있기 때문에 매입에는 신중하면서 무소유를 선택하는 수요자들도 증가하고 있다.
부동산 투자자들도 기존에는 부동산을 직접 매입→운영→매각하여 수익을 냈다면 이제는 부동산펀드, 리츠 등 부동산 간접투자에 대한 관심도가 높아지고 있다.

은퇴 준비는 3금 투자전략
베이비부머 세대(1955~1963년생)가 내년부터 65세 이상 고령인구에 진입한다. 고령화 사회가 시작되면서 남녀노소를 불문하고 은퇴 준비가 이슈다. 은퇴는 경제적으로 Cash Flow 감소를 의미하기 때문에 월 소득원 확보가 중요하다. 따라서 자연스럽게 전체 자산을 유동화시키는 전략을 세우는데, 이 과정에서 세금 이슈가 발생한다.

따라서 투자전략을 세울 때 가장 중요한 것은 연금, 현금, 세금이다. 정해진 연금을 계산해보고 추가로 필요한 현금을 예상한 후 부동산 매각 또는 목돈을 연금으로 지급받는 금융상품을 알아본다.  

모든 과정 중에 세금이 발생되기 때문에 재테크 전략의 마무리는 세테크로 한다. 따라서 과거에는 자산증식에 전력을 다했다면, 세금을 포함한 비용을 제하고도 남는 실질수익률을 따지며 현금 유동성을 좋게 만드는 가성비 좋은 자산 포트폴리오 전략을 세운다.

B+ 프리미엄
A급을 매입할 수 있는 여력이 없다면 차선인 B+를 선택한다. B+는 최고는 아니지만 괜찮은 선택지다. 과거와 달라진 것은 매입 후 보유하다가 매각하는 단순 시세 차익이 아니라 매입한 후 나만의 창의력으로 B+를 극복하려고 한다. 노후화된 건축물은 재생, 인테리어로 극복하고 좁은 공간은 용도의 다변화를 꾀한 카멜리온존으로 변화시켜 수익률을 증대시키기도 한다. 이는 젊은 세대들에게 더 많이 나타나는 현상으로 향후 부동산 소유 패턴이 바뀌면서 독창적인 관리 시장은 점점 더 커질 것이다.

이제 대한민국은 저성장, 저금리 시대로 부동산 투자 실질 수익률 감소는 심화될 것이다. 따라서 시황에 의존해 타이밍에 따른 시세차익만을 꾀하기보다는 주거 트렌드 변화를 인지하고 자신에게 맞는 자산관리 전략으로의 프레임 전환이 필요해 보인다.


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