[인사이드/재테크] 민간택지 분양가상한제가 부동산시장에 미치는 영향
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김효선 NH농협은행 WM자문센터 부동산부문 수석위원

하반기 주택시장의 핫이슈는 분양가상한제다. 작년 9·13대책 이후 안정세였던 주택시장이 올해 6월 이후 서울 재건축 아파트 위주로 상승세를 나타내자 정부가 다시 규제를 단행한 것이다.

❚ 민간택지 분양가상한제란

택지란 주거용으로 이용할 수 있는 토지를 말하는데 이는 공공택지와 민간택지로 나뉜다. 공공택지는 국가나 지자체 등 공공기관에서 매입해 조성한 후 분양하는 택지고, 민간택지는 기업이나 개인이 매입 후 조성해 분양하는 택지다. 공공택지 분양가상한제는 이미 실행 중이며 이번 발표로 빠르면 10월부터 민간택지까지 확대해 실행한다는 내용이다. 분양가상한제란 집값 안정을 위해 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 더한 분양가격을 산정해 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도다. 분양가 상승으로 인근 기존주택 가격상승을 견인해 집값 상승을 촉발하는 것을 방지하고 민간택지도 적정 수준의 분양가가 책정될 수 있도록 도입하는 것이지만, 현실적으로는 현재 시세보다 낮은 가격으로 분양가가 정해지기 때문에 상한제 적용 단지는 일명 로또아파트가 되는 부작용도 발생한다.

❚ 8.12 민간택지 분양가상한제 발표 주요 내용은

2019년 8월 12일 발표된 민간택지 분양가상한제 적용기준 개선추진의 내용에는 여러 가지가 있지만, 핵심은 아래와 같다.

1. 민간택지 분양가상한제 적용지역 지정요건 완화

2. 민간택지 분양가상한제 지정효력 적용시점 개선

3. 수도권 분양가상한제 주택 전매제한 기간 확대

민간택지 분양가상한제를 전국에 적용하는 것은 아니고 주택가격이 계속 상승해 실수요자의 내집마련에 부담을 주는 지역들을 지정하게 된다. 기존에는 지역 지정을 위한 필수요건이 ‘직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역’이었는데 이 요건에 해당되기가 어렵다보니 이를 ‘투기과열지구’로 확대한 것이다. (참고로 현재 투기과열지구는 서울 25개 구 전역, 세종시, 과천시, 성남시 분당구, 하남시, 광명시, 대구 수성구 등 31곳이다.) 투기과열지구 전 지역 중 최근 1년간 분양가격 또는 최근 2개월 내 청약경쟁률 또는 최근 3개월 내 주택거래량이 일정 기준 이상 증가한 지역을 기준으로 분양가상한제 적용 지역으로 최종 결정된다. 또한 정부의 주 타깃인 재건축, 재개발 사업의 경우 관리처분계획인가를 신청한 단지는 변경된 규제가 적용되지 않는 현재 기준을 개선해 일반 주택과 동일하게 ‘최초 입주자모집공고 신청분’부터 적용할 수 있도록 했다. 관리처분계획인가를 신청한 재건축 단지로 단기간 수요가 집중돼 주변 집값을 상승시킬 수 있는 여지를 차단한 것이다. 주변시세보다 낮은 상한제 적용단지에 청약 당첨돼 단기간 시세차익을 챙기려는 투기수요를 막기 위해 해당 주택의 전매제한 기간을 분양가 수준에 따라 5년에서 최대 10년까지로 확대했다. 분양가가 시세보다 저렴할수록 전매제한 기간이 늘어나게 된다. 발표된 분양가상한제 시행은 주택법 시행령만 개정하면 되기 때문에 국회가 아닌 국무회의만 통과하면 된다. 이르면 2019년 10월 초 확정·시행될 예정이다.

❚ 민간택지 분양가상한제가 수요자에게 미치는 영향은

주변 시세보다 낮은 분양가로 신규 아파트 일반 물량이 나오는 것이기 때문에 청약 자격을 갖추고 대금 납부 여력이 되는 수요자라면 어느 때보다 적극적인 청약 전략을 세우고 실행해야 한다. 가장 큰 수혜자는 청약 가점이 높고 현금 동원 능력이 있는 무주택자다. 내 집 마련을 원하는 실수요자라도 강력한 대출규제 때문에 현금 여력이 없다면 그림의 떡일 수밖에 없는 것은 아쉬운 부분이다. 정부에서는 로또아파트를 방지하기 위해 전매 제한 기간을 최대 10년으로 늘렸지만, 당첨만 되면 바로 수억 원의 차익이 생기기 때문에 수요자들이 크게 고려하진 않을 것으로 보인다.

❚ 민간택지 분양가상한제가 공급자에게 미치는 영향은

모든 정책에는 장단점이 있고 모든 사람을 위한 정책을 집행하는 것은 어렵다. 인위적으로 시세 대비 분양가를 낮추면 공급자인 재건축, 재개발 정비사업을 진행하는 조합이나 건설사의 부담은 커질 수밖에 없다. 상품 가치가 있는 단지의 경우 정부의 고분양가 정책을 피해 후분양을 택하기도 했지만 이번 발표로 관리처분계획인가를 받은 재건축 단지에도 민간택지 분양가상한제를 소급 적용하겠다고 했다. 이에 맞서 일부 건설사는 임대 후 분양을 검토하기도 하고 경쟁력 있는 인기 단지는 규제 대상인 일반 분양분을 대폭 줄여 1대1 재건축을 추진해 고급 아파트 프리미엄으로 차별화를 꾀하려는 움직임을 보이기도 한다. 이처럼 규제 속에서도 사업을 추진할 방법을 다각도로 모색하고 있는 단지들도 있지만 전체적으로는 주택 공급 속도가 지연되고 물량이 줄어드는 것은 자명한 일이다. 이러한 공급 물량 축소가 전국에서 가장 수요가 많은 투기과열지구에 집중되는 것은 향후 주택가격 상승의 요인이 될 수도 있는 일이다.

❚ 민간택지 분양가상한제가 부동산시장에 미치는 영향은

주택시장 호황기인 가을 분양시장이 분양권상한제 여파로 조용하다. 기준이 확정되는 10월 이전까지는 건설사도 관망하고 있는 상황이고 로또 아파트를 기다리는 대기 수요로 전체적인 거래량이 줄면서 가격이 하락보합세를 나타내고 있다. 확정이 된 후라도 로또 아파트 대기 수요자가 늘면서 단기간 주택시장은 안정되는 반면 전세가격은 상승할 것이다. 특히 주 타깃인 강남 등 재건축 아파트에 가장 큰 타격이 있을 것이나, 장기적으로는 공급물량 부족으로 수요 규제 정책만으로는 주택시장의 안정을 꾀하기란 한계가 있을 것이다. 정부에서 말하는 3기 신도시 공급은 서울이 아닌 수도권 위주여서 서울 주택가격에 큰 영향을 미치기는 어렵다. 반면 상한제 대상 지역에서 빠진 대전, 광주 등의 상승세는 당분간 유지될 것이며, 재건축 시장이 어려워진 만큼 신축 아파트 및 리모델링 시장은 상대적으로 수요가 증가할 것으로 보인다. 올해 하반기는 경제 전반적으로 불확실성이 크고 주택시장에 큰 이슈가 있는 만큼 무리한 투자보다는 위험관리에 무게를 두고 현명한 자산관리에 집중하자.

<한국대학신문>


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