[인사이드] 코로나19만큼 불투명한 부동산 시장 어떻게 될까?
[인사이드] 코로나19만큼 불투명한 부동산 시장 어떻게 될까?
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김효선 NH농협은행 WM사업부 All100자문센터 부동산 수석위원
김효선 수석위원
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코로나19가 펜데믹(세계적 대유행)으로 확대되면서 경제에 전 방위적 충격을 주고 있다. 한국은 물론 미국, 영국, 일본, 독일 등의 증시가 동반 폭락세를 보였고 美 연방준비제도는 기준금리를 0.0%~0.25%로 낮췄다.

한국도 사상 처음 0.75% 제로 금리 시대에 들어섰다. 한국은행이 임시 금융통화위원회를 열어 기준금리를 낮춘 것은 2001년 9.11사태, 2008년 10월에 이어 역대 세 번째이며 기준금리 0%대는 건국 이래 최초의 일이다. 그만큼 향후 경제상황이 매우 좋지 않을 것으로 예상하고 있다는 것이다.

일반적으로 금리가 낮아지면 기업과 개인의 자금조달 비용이 낮아져서 이로 인해 경제가 성장하고 다시 물가가 오르게 된다. 부동산 투자비용(이자)도 낮아져서 금리 인하는 부동산 가격 상승 결과를 가져오는 것이 통상적인데 전 세계가 공포에 떨고 있는 코로나19 앞에서도 동일하게 적용될까?

2020년 3월 18일 현재 코로나발 부동산 시장영향은 크지 않다. 3월 3주차 아파트 가격변동률은 전주 대비 ▲0.06 상승하면서 2019년 5월 4주차 이후 41주간 상승세를 이어가고 있다. 특히 지난 0220 부동산대책 때 조정대상지역으로 추가 지정된 경기도 수원시, 의왕시 및 경기도 용인시, 인천광역시 등의 가격 상승세가 눈에 띈다.

집값에 영향을 미치는 요인은 입지, 주택연수, 단지규모, 생활편리성이다. 실요자에게 만족감을 높여주고 투자자에게는 투자의 3요소인 수익성, 안전성, 환금성을 어느 정도 충족시켜주는 조건이라고 할 수 있다. 최근에는 부동산 정보가 투명하게 공개되고, 특히 실거래가 신고 기한이 60일에서 30일로 변경되면서 시장에서 형성되는 집값도 위치(입지), 신축 또는 재건축(주택연수), 세대수 (단지규모), 커뮤니티(생활편리성) 등에 따라 매겨진다.

이런 관점에서 서울 아파트 가격 추이를 살펴보면 강남3구(강남, 서초, 송파) 이후 한강과 도심권을 중심으로 접근성이 좋은 마용성(마포, 용산, 성동)이 가격 상승을 주도했고 이 지역의 가격을 중심으로 강동구, 영등포구, 동작구, 광진구, 서대문구, 중구 등의 가격 상승이 이뤄졌다. 다시 말해 서울 주요 입지 신축(또는 재건축)이 가격을 선도한 뒤 근접한 지역 및 구축으로 확대된 것이다. 이후 대출규제 등이 강화되면서 경기도, 인천, 지방까지 키높이를 맞추며 상승했다.

현 정권 부동산대책의 가장 큰 특징은 주택을 구체적인 금액대별로 나누어서 차등 규제한다는 점이다. 예를 들어 고가아파트(9억원 이상), 초고가 아파트(15억원 초과) 등에 따라 대출규제를 적용한 점이다. 이는 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 나눠 규제하면서 마치 지역에 대한 등급이 매겨지는 것만 같은 인식에서 나아가 아파트 금액대별로 고자산가와 서민층이 나눠지는 것 같은 체감을 갖게 한다.

다시 말해서 입지가 가장 좋은 곳은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 순서이며 이들 지역과 가까울수록 좋다는 인식이 수요자들에게 생겨서 투기과열 지구 기준으로 대출규제가 적은 9억원 이하 아파트라면 ‘저평가되고 있다’거나 조정대상지역에 연접한 지역의 1군 시공사 브랜드가 있는 대단지 아파트라면 ‘전망이 좋다’는 판단을 한다는 것이다.

아파트값 상승폭이 가격대별로 차별화되고 있다. 20년 3월 실거래 현황을 보면 서울 용산구 한남더힐(235.312㎡)이 52억 5000만원에, 강남구 압구정동 한양 (210.1㎡)이 48억원에 거래되면서 최고가를 갱신했다. 반면 강남구 대치동 은마(76.79㎡)가 19억5000만원에 거래되면서 작년 12월 대비 약 2억원, 송파구 잠실동 잠실엘스(84.88㎡)가 18억5300만원에 거래되면서 작년 11월 대비 2억4700만원 떨어졌다. 한편 서울 광진구 광진트라팰리스, 성동구 서울숲푸르지오, 동작구 흑석한강 센트레빌 등은 약 1억~3억원 높은 가격으로 거래됐다.

거래 몇 건으로 집값을 판단하기에는 이르지만, 투자수요가 줄고 실수요자 위주로 재편되어 있다는 것은 거래량과 건별 특징으로 알 수 있다.

한남동이나 압구정동 등 부촌에 위치한 50억을 넘나드는 주택을 매입하는 대출규제에 큰 영향을 받지 않는 초고자산가들의 실거주 목적 또는 성동구, 광진구, 동작구 등 입지가 우수한데 저평가되었다고 판단되는 주택은 여전히 높은 가격으로 거래가 되고 있는 반면 가격이 급등한 재건축 위주로는 먼저 하락세가 나타나고 있다는 점이다.

코로나19는 다른 전염병과 달리 치사율이 낮은 대신 전염성이 강해 단기간에 끝나기가 어렵고 펜데믹으로 번지면서 심리적 압박은 더해졌다. 따라서 금융시장 이후 시차를 두고 실물경제에도 영향을 줄 수밖에 없을 것으로 보인다.

특히 유동인구 감소에 따른 상권 악화는 임대료 하락 및 공실 증가로 이어지기 때문에 구분상가의 타격은 자명할 것으로 보이고 투자성이 강하고 시세 변동이 큰 재건축 아파트도 단기간에 하락세가 나타날 것으로 판단된다. 또한 대출규제 및 세금강화, 공시 가격 인상으로 인한 부담감으로 고가주택부터의 가격 조정도 불가피할 것으로 보인다.

다만 장기간 신규 주택공급량이 늘지 않고 부족한 상태이기 때문에 대기 매수자들이 여전히 존재하고, 풍부한 유동자금의 대체 투자처가 없다는 것은 부동산 시장이 쉽게 급락하지는 않을 것으로 보여지는 부분이다.

코로나19 사태에 따른 국내 및 글로벌 경제 위기가 어느 때까지 지속되는지에 따라 다르겠지만 현재로서는 적어도 하향안정화가 될 가능성이 높다. 이에 따라 매수자의 전략을 다르게 가져갈 필요가 있다. 무주택자라면 신규 분양, 경공매, 저점 매수의 기회를 찾아 내집마련을 하는 것이 필요하고 다주택자라면 깊은 고민이 필요할 것으로 보여진다. 개인의 부동산 자산 비중, 대출규모, 세금을 제외한 예상 수익률 등을 종합적으로 살펴봐서 경우에 따라서 매각 후 현금을 확보하는 것도 필요하다.

부동산 투자를 목적으로 한다면 대출 비중을 높이며 급하게 투자하기보다는 투자 기간을 장기로 잡고 이자와 세금 등을 제외한 세후수익률 예상해서 신중하게 접근해야 한다.

전 세계가 어려운 시기이며 모두가 위기를 말하고 있다. 과거를 반추해봤을 때 위기가 시작된 시점에서는 기회가 올 때까지 안전하게 현금을 확보하는 것이 무엇보다 중요할 것으로 생각된다.


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