[조용경 포스코건설 부사장] 대학 부동산 개발의 새 모델 제시

건국대 스타시티 프로젝트 개발의 주역

“건국대 스타시티사업은 대학의 새로운 수익모델 창출이라는 측면에서 하나의 성공 사례가 될 것입니다. 건국대 스타시티개발의 주역, 조용경 포스코건설 부사장은 이번 사업을 건국대와 포스코건설의 윈윈 프로젝트라고 소개했다. 건국대 체육시설 부지에 강북 최대규모로 건설 예정인 주상복합단지 ‘the# 스타시티’는 지난 5월말 시공사인 포스코건설이 성공리에 1차 분양를 마치고 본격적인 개발에 들어갔다. 조 부사장을 만나 스타시티 개발에 대한 경과와 향후 계획을 들어봤다. - 우선 이번 건국대 스타시티 사업 참여에 대한 전체적인 평가를 하신다면. “이번 사업의 입찰에는 현대, 삼성, 롯데 등 국내 굴지의 건설업체 9개사가 참여했습니다. 시공사를 선정하면서 건국대 재단에서는 아파트를 얼마나 잘 지어서 분양하느냐에 관심이 있는 것이 아니고 어떻게 하면 대학 재정을 보충하는데 가장 효과적이고 많은 액수를 확보해 주느냐가 중요했습니다.(본지 462호 건국대 김경희 재단이사장 인터뷰 참조) 그래서 대학측에서는 공개경쟁 입찰방식을 택한 것입니다. 건국대로서는 대단히 좋은 착상이었고 잘한 시도였다고 생각을 합니다. 결과론이지만 수없이 많은 브로커들이 건설사와 로비를 하곤 했다는데 만약 그렇게 해서 시공사를 선정했다면 학교는 뒷돈을 만들 수 있었을지 모르지만 학교나 건설사 모두 투명성 시비에 휘말리는 어려운 상황이 왔을지도 모릅니다. 학교 재단이나 경영자가 개인적인 이해관계를 떠나서 공개입찰을 한다는 결단을 내렸기 때문에 결과적으로 가장 많은 액수를 확보할 수 있었고 투명성에 대한 시비도 없앨 수 있었다고 생각합니다.” - 성공리에 1차 분양을 끝냈을때 학교 측 반응은.... “대단히 만족스러워했습니다. 학교 측은 확정 이익을 확보했지만 분양이 잘 안돼서 시공사가 손해를 보면서 시공기간 내내 고전을 한다면 얼마나 괴롭겠습니까. 그런 면에서 양쪽이 다 만족스럽습니다. 그야말로 윈윈이 성공한거죠.” - 일부에서는 입찰가격이 너무 높은 것이 아니냐는 지적도 있습니다. 이번 사업을 통해 포스코건설은 무엇을 얻게 됩니까. “어떻게 보면 수익보장형 사업이기 때문에 시공 회사도 이익을 내고 학교에는 더 많은 이익을 주어야 하 때문에 사실 입찰과정에서 고민을 많이 했습니다. 건설회사가 땅을 사서 아파트를 짓는 건 자기들의 이익을 확보하기 위해서인데, 이는 학교 측과 이해관계가 상충되는 부분이었거든요.

그래서 입찰에 뛰어 든 건설사들이 그것을 적절히 조화하는데 애를 많이 먹었을 겁니다. 특히 저희 포스코건설은 아파트 부문에서는 후발주자라고 할 수 있습니다. 또 민영화가 되긴 했지만 공기업적인 성격을 갖고 있었기 때문에 회사가 이익을 취하려고 하면 승산도 없고 명분도 없었습니다. 그래서 계산이야 어느 회사나 비슷하게 나온다고 보고 우리는 리스크를 감내할 수 있는 최소한의 이익을 제외하고 나머지는 전부 학교에 돌려주자는 입장이었습니다. 이 사업을 통해 강북지역 최고의 입지에 깃발을 꽂는다는 홍보효과를 본다면 어느정도 이익의 희생은 상쇄할 수 있다는 판단이었습니다.그것이 저희 명분이었습니다.” - 1단계는 성공리에 분양이 됐습니다만 상가도 분양해야 될 텐데 리스크 부담도 없지않을 텐데. “우리는 이익 보장을 두가지 형태로 나누었습니다. 아파트 부문에서는 확정이익 3천1백82억원을 보장했고, 상가부문에서는 임대보증금 2천85억원을 보장했습니다. 만약 경기가 안좋아서 이 금액이 확보가 안될때는 마이너스가 나는 부분만큼 우리가 금리를 보전하는 방식으로 계약을 했기 때문에 리스크는 크지 않다는게 저희 판단입니다. 현재 경기 동향으로 봐서 무난하게 확보될 것으로 봅니다.” - 그 지역의 개발 가치는 어떻게 보시는지. “주변여건을 본다면 그다지 좋은 지역은 아니었습니다. 타 지역에 비해 낙후되어 있었고요. 그런데 요즘 강북을 새로 개발해야 한다는 여론이 형성되면서 가장 이상적인 지역으로 부상했습니다. 그래서 분양도 잘 되었다고 생각합니다. 사실 강남이 교육, 문화, 경제가 집중되다보니 아파트 가격이 폭등한 것 입니다. 그렇다면 강북지역도 강남 못지 않게 개발을 한다면 강남 집중현상을 차단할 수 있다고 보보니다. 그래서 이번 스타시티 개발은 더더욱 의미가 큽니다. 학군도 좋고 남쪽으로는 한강을 조망할 수 있을 뿐 아니라 바로 옆에 들어설 건국대 민중병원 등 완벽한 생활 편의시설들은 어떤면에서는 강남지역 이상의 혜택을 누릴 수 있는 지역이라 할 수 있죠.” - 교육용지 용도변경이 쉽지 않았을 텐데요. “교육용 재산이기 때문에 용도변경 과정이 대단히 힘들었다고 들었습니다. 우리 회사와 계약이 된 이후에도 교육부 최종인가까지 학교가 많은 노력을 했고 그 과정에서 저희도 보조하는 역할을 했습니다. 이 문제는 제도적으로 또는 교육 당국에서 앞으로는 대학 재정의 건전화라는 측면에서 열린 마음을 가져야 하지 않겠느냐하는 생각입니다. 그리고 대학재단을 바라보는 시각도 ‘재산 증식을 한다는지, 투기를 한다’는 단순한 시각에서 벗어나야합니다.. 서울시도 정부가 해결 못하는 대학의 재정 문제에 도움을 준다는 전향적인 자세가를 가져 주었으면 합니다.” - 대학 재단에서 부동산을 개발할 때 고려해야할 사항이 있다면. “어려운 얘기인데요. 여러 대학을 접해 보는데 대학의 오너 대부분이 학교를 공익재산이라고 생각하기 보다는 ‘내 재산’ 이라고 생각하는 경향이 아직도 상당히 남아있습니다. 물론 법적으로나 또 교육부의 승인 등 여러 가지 제약이 있긴 하지만 1차적으로는 자기 재산이라는 잠재적인 사고가 가장 큰 제약 요인이 아닌가 싶습니다. 그렇게 보면 이번 건국대 재단의 결정이나 진행과정은 그런 사고와는 완전히 다른, 그야말로 대학은 공익재산이고 재단은 이것을 가장 효율적으로 관리해야할 주체라는 정신에 투철했기 때문에 성공을 거둘 수 있었다고 봅니다.” - 부지의 용도 변경과 관련해 대학 담당자들에게 조언을 해주신다면. “건국대의 경우 이 사업을 위해 전문 설계사를 채용하고,AMC라는 법인을 설립,전직 대기업 건설회사의 임원을 영입하는등 치밀하게 준비했고, 관련 부처와 오랫동안 협의를 했는데 기본적으로는 법이 허용된 모든 절차를 지켜가면서 한다는 것이 학교측의 기본 자세였습니다. 보통 두드려 보지도 않고 뭐 흑막이 있지 않겠느냐, 그게 되겠느냐 하는데 시간을 갖고 두드리면 얼마든지 방법은 있을 겁니다. 건국대 재단이 오해도 받았고 언론에서도 상당한 조명을 했던 것으로 알고 있습니다만 별 문제가 없는 것으로 듣고 있습니다. 만약 건국대 재단이 그 땅을 팔고 땅값만 받았다면 이같은 큰 돈을 만들 수 없었겠지요. 건설사도 용도 변경이 불가능했을 것입니다. 그런면에서 건국대 재단이 대단히 현명한 결정을 했다고 여겨집니다.” - 향후 타 대학의 개발사업에도 참여 할 의향은? 깊은 관심을 가지고 있읍니다. 사업논리로만 본다면 대학관련 개발사업은 수익성이 떨어지지만 공익적 측면과 장기적관점에서 적극적 고려를 하겠습니다. 그간 고려대학교, 이화여대 등 건설사업을 완료하였고 단국대와도 진행중에 있습니다. 우리 회사의 장점인 안정성과 파이넨스능력, 부실 시공없는 정직한 기업윤리가 대학관계자의 신뢰를 얻고 있다고 생각합니다. 대담=이정환 편집국장 사진= 한명섭기자