상가건물임대차보호법(이하 법)의 보호를 받는 상가건물을 판단하는 기준은 ‘부가가치세법’ 제8조, ‘소득세법’ 제168조 또는 ‘법인세법’ 제111조에 따른 사업자등록을 신청이 가능한 건물 여부에 따른다. 대학교의 건물이더라도 위 기준에 부합하는 건물일 경우 상가건물로 인정되며 법의 적용대상이 된다.

따라서 대학부속건물을 점유하는 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있고(법 제10조의 8), 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(법 제10조 제1항 제1호) 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있다. 그런데 계약해지의 사유로서 차임연체액이 3기에 달하는 경우와 계약갱신거절사유로서 3기의 차임연체사실이 있는 경우는 적용대상과 그 범위가 서로 상이한 것으로 양자는 서로 구분되는 개념이다.

우선 임차인을 기준으로 살펴볼 때 계약해지는 계약기간 중 임차인으로서 의무를 해태할 때 임대인은 계약을 해지하고 계약을 중단시킬 수 있는 임대인의 권리에 해당한다. 그러나 계약갱신거절은 계약이 종료되기 1개월 전부터 6개월 전까지 사이에 임차인이 계약갱신을 요구할 때 이를 거부할 수 있는 임대인의 권리에 해당한다. 상가건물임대차보호법 제10조 제2항은 임차인에게 하자가 없는 경우 최장 10년간의 임대차기간을 보장하고 있기 때문에 갱신거절의 경우에도 정당한 사유가 있을 때 가능한 것으로 정해두고 있다.   

한편 양자의 공통되는 기준으로 3기의 차임연체가 규율되고 있는 것 같으나 문자적으로도 미묘한 차이가 발견되는 점을 인지해둘 필요가 있다. 계약해지의 경우 “차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때”라고 규정해둔 반면, 갱신거절의 경우에는 “3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”라고 하여 명확히 구분된다.

전자의 경우 계약해지권을 행사할 당시 연체차임액이 3기에 도달해야 함에 반해, 후자의 경우 갱신거절을 할 시점을 기준으로 계약기간 중 단 한 번의 차임연체액이 3기에 도달한 사실이 있다면 갱신거절권을 행사할 수 있다는 의미다. 그런데 양 개념을 정확히 이해하기 위해서는 연체 차임액이 3기의 차임액에 달하는 때의 의미를 파악할 필요가 있다.  

차임연체액이 3기에 도달한 때라는 법적 의미는 3회에 걸쳐 차임을 연체한 사실이 있다는 뜻이아니라 차임연체액의 합산액이 3기분에 도달한 때를 의미하는 것이다. 예컨대 월차임액이 100만 원 상당이라고 가정할 때 특정 월에 연체차임액이 300만 원에 도달했을 때에는 계약해지사유로서 3기의 차임연체액을 충족시키는 것으로 본다. 그런데 만약 다음달에 임차인이 밀린 차임을 한꺼번에 모두 변제할 경우에는 계약해지권은 소멸되고, 임대차계약은 유지되는 것이다. 반면 계약 종료시점에 종전 계약을 유지하기 원해 임차인이 갱신을 요구하게 되더라도 임대인은 차임연체액이 3기에 도달한 시점이 있었다는 이유를 들어 거부할 수 있는 것이다.  

판례도 “임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다”고 하여 계약갱신거부권은 3기분의 차임연체 사실이 있었다는 점에, 계약해지는 해지권 행사시점에 3기분의 차임연체가 유지돼야 한다는 점에 각각 주목하고 있다는 점을 보여주고 있다. 계약해지와 갱신거절의 사유로서 3기분의 차임연체에 관해 차별되는 법적 개념을 잘 파악해 대학부속건물의 임차건물을 관리하는 과정에서 법적 곤란에 부딪히는 일이 없도록 해야겠다. 

<한국대학신문>